問題　これからのアパート経営

山口県光市

　　
既にアパート経営をされている方やこれから検討するかたの為に
　

　一つは、不動産会社へ丸ごと借り上げてもらう方法です。
これは、賃料の数％の借り上げ料を支払い入居率に関わらず一定の賃料を借り上げ会社から受け　　　取る仕組みです。期間は、数年から30年くらいまで色々です。その期間は安心ですが利益が少ないのが問題です。

　二つ目は、不動産会社へ建物の賃料の数％の管理料を支払い管理を委託する場合です。
当然借り上げ料よりは少ない％です。建物の維持管理周辺の清掃、入居者の入金状態のチェックなどありますが契約の内容によって異なります。管理料を差し引かれた賃料を受け取りますが、未入居、あるいは賃料の滞納に対しての賃料を受け取る事は、一般的にありません。

　三つめは、オーナー自身が全ての経営管理をする場合です。
賃貸契約は、宅地建物の免許がなくても契約を締結する事はできます。入居者募集の依頼を業者へ頼む事もできます。賃料は、入居者から直接入金があります。業者が客付けをした場合は、入居者、あるいはオーナーから、又は、双方で折半で業者へ払う事もできます。現状は、申し込みをする入居者が支払っています。　利益はありますが経営意識を持ち続ける必要があります。

これは、余談です。
一つの賃貸物件を複数の業者（管理業者と客付け業者）が斡旋する場合があります。その場合は、手数料は、上限賃料の1ヶ月分と決められていますので1ヶ月分の手数料をそれぞれの業者が分けることになります。
入居者は、手数料が同じでなら懇意な、あるいは親切な業者を窓口にして他業者の管理物件に入居すればよい事になります。

　現状と今後予想される問題

それなら既存物件の借り上げをしてもらおうと依頼をしても条件が折り合わなかったり、既存物件は、リスクが大きすぎて受け付けてもらえないと思います。

借り上げ物件を持つ管理会社は、未入居に対しての賃料を支払う大きなリスクがありますので非常に熱心で必死と言ってもよい営業をしています。

これに対して従来型の自らのリスクのない管理、あるいは、募集の依頼を受けただけの物件はどうでしょう。 業者もメンツがありますが、まず借り上げ物件、管理物件、その他とおのず差が出るのではないでしょうか。
　

このままでは、絶対勝てない。こまった。ではどうすればよいか。

依頼業者を常に評価する必要性があります。
また管理を依頼していない場合は、情報を広く配布する模索がひつようです。複数の業者へ直接依頼する 方法もあります。

広告媒体の変化、実は弊社の場合、賃貸物件広告は今ご覧のホームページだけで、チラシ広告は、一度も出したことがありません。
数行のチラシ広告より間取り図、写真などあわせて詳細な情報が多数見られるインターネットは、賃貸物件探しの常識 です。しかし、ここにも競争があります。情報をいかに、正確、詳細に提供し信頼を得る為の努力が必要です。やりっぱなしのホームページは、すぐ見破られます。再訪問がなくカウントが上がりません。 ご依頼の業者のホームページを時々チェックしましょう。

もう一つ、面白い変化があります。今までは、来店者へ話を聞いて業者がお勧め物件を提示していましたが、弊社の場合、来店時既に幾つかお気に入りを印刷（選んで）して来店されることです。この部分であなたの物件の勝ち目があります。つまり業者が選択するのではなく入居者が選択する事になるからです。入居者の目に叶う、賃料、設備等が充実していれば大いに選択される余地があります。

自分が管理する場合は、物件に対していつも注意を払う事が大切です。
賃料が高い、設備が古いなどしていても業者は、他の物件があるので痛くも痒くもありません。 空室が続くようであればオーナーの方から相談に出向くことです。業者の方から言ってくればそれは特別良い業者といえるでしょう。営業のいない会社はありません。張り紙、チラシ、のぼりなど他の業者のしていること見習って自らの努力が大切です。

難しい賃料の設定。価格は、拒否権を持つお客が決める。なかなかお客が付かないのは、情報の流布がない、業者の怠慢、立地条件が悪いなど幾つか理由がありますが、一つに賃料設定の誤りがあります。

大切な業者との人間関係。
オーナーが来社しないのは、業者としては気が楽で良いのですが、たまには遊びに行って業者へプレッシャーを掛けるなど営業すべきです。
管理会社の営業マンが自社の物件の客付けをしてもらおうと頻繁に出入りします。その真剣さが伝わり何とかしてあげないとと思うのが人情です。

ますます、勝ち組と負組みの差は、開く一方が予想されます。憂慮しています。

引き続き　ここ　空き部屋をなくす方法　　ご覧下さい。